Verkoopovereenkomst woning: registratierechten berekenen

Een eigen woning bouwen of kopen is en blijft de levensdroom van velen, vooral van  jonge gezinnen. Toch wordt het steeds moeilijker om die droom waar te maken. In tegenstelling met de ons omringende landen, blijven bij ons de vastgoedprijzen stijgen. Volgens vastgoedexperts laat niets voorzien dat daar vlug een einde aan komt. Vergeet niet dat er bij de aankoop van een woning heel wat extra kosten komen kijken. Eens de verkoopovereenkomst van je woning officieel getekend, staat de fiscus klaar om registratierechten te innen. Hoe kun je die registratierechten berekenen en zijn er uitzonderingen op deze regel?

 

Het bedrag van deze rgistratiekosten wordt bepaald door de verkoopprijs van de woning zoals die door koper en verkoper van het vastgoed werd overeen gekomen. Dit kooprecht of de registratierecht verschilt van regio tot regio. In vlaanderen bedraagt dit tien procent extra bovenop de aankooprijs van je vastgoed. Hoe duurder de woning, hoe hoger de registratierechten.

 

Huis kopen onder de prijs

 

Om aan een deel van  deze registratierechten te ontsnappen zou je de betrokken woning onder de prijs kunnen kopen/verkopen. Op deze manier zou je dus een deel van de verkoopprijs niet kunnen doorgeven aan de notaris, en met de verkoper overeenkomen het resterende bedrag cash en in het zwart te betalen. Dat is echter een erg gevaarlijk spelletje. Vastgoed kopen/verkopen in  het zwart is immers illegaal en dus strafbaar met bijzonder zware geldboetes en zelfs gevangenisstraffen. Tot twee jaar na de transactie kan een belastingsinspecteur nagaan of de verkoop wel volgens de voorgeschreven regels werd uitgevoerd. Hij zal zich daarvoor baseren op prijzen van vergelijkbaar vastgoed in jouw regio. Stelt hij een lagere prijs vast, dan kan hij uiteraard op zoek gaan naar de ware redenen van die lage verkoopprijs. Wordt een illegale verkoop vastgesteld, dan moet je niet alleen de achterstallige belastingen maar dus ook nog een flinke boete betalen.

 

Registratierechten en klein beschrijf

 

Je kan de registratierechten legaal beperken via het zogenoemde klein beschrijf. Met zo’n klein beschrijf wordt het tarief van de registratierechten verlaagd van de wettelijke tien tot vijf procent. Dit geldt echter alleen voor kleine en bescheiden woningen die daarbij nog aan enkele strenge voorwaarden moeten voldoen.

Zo mag de woning slechts een beperkt kadastraal inkomen (KI) hebben, dat hoofdzakelijk afhangt van het aantal kinderen ten laste van de koper. Het kadastraal KI is het geschatte en gemiddelde netto- inkomen dat een vastgoed zou kunnen opbrengen wanneer het zou verhuurd worden.

Gemiddeld gezin

 

Heb je een gemiddeld gezin met maximum twee kinderen ten laste, en wil je bij de aankoop van een (bescheiden) woning op dit klein beschrijf kunnen terug vallen, dan mag dat KI niet hoger liggen dan 745 euro. Heb je maximum vier kinderen ten laste, dan wordt dit bedrag opgetrokken tot 845 euro. Tot zes kinderen ten laste betaal je 945 euro aanKI, en voor grote gezinnen vanaf zeven kinderen geldt een maximum KI van 1045 euro per maand. Het echtpaar dat de woning koopt mag geen naakte eigenaar zijn van een onroerend goed. Als koper van zo’n bescheiden woning met klein beschrijf moet je binnen een maximum termijn van drie jaar officieel op het adres zijn ingeschreven en er ook minstens drie jaar ononderbroken wonen.

 

Abattement of voetvrijstelling

 

Een tweede mogelijkheid om aan een deel van de registratierechten te ontsnappen is het abattement of voetvrijstelling. Hierbij wordt op de eerste schijf van 15000 euro van het aankoopbedrag geen belasting geheven. Voor een woning met klein beschrijf is dat een belastingsvermindering van 750 euro en het dubbele voor alle andere woningen. Deze maatregel is vooral voordelig voor jonge koppels, omdat je dus nog geen woning mag bezitten om van het voordelig klein beschrijf te kunnen genieten.

 

Extra belastingsvermindering

 

Wie bovendien een hypothecaire lening afsluit voor die eerste en dus enige woning, geniet een bijkomende belastingsvermindering van 1000 euro. Zo betaal je geen belastingen op de eerste schijf van 25000 euro van een gewone woning of op de eerste schijf 35000 euro bij een woning met klein beschrijf. Deze woning moet dan wel in volle eigendom worden  gekocht en je moet er als koper binnen de twee jaar je hoofdverblijfplaats vestigen Gaat het om een bouwgrond dan heb je een periode van vijf jaar vooraleer je op dat adres je intrek neemt. Als koper mag je ook hier geen volle eigenaar zijn van een ander vastgoed of van een perceel bouwgrond.

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...

Tags: , , , , , , , , , , , ,